전세 계약 종료 후 원상복구 범위, 어디까지 해야 할까?

전세 계약이 종료되고 이사를 준비할 때, 많은 세입자들이 가장 혼란스러워하는 부분 중 하나가 바로 원상복구입니다. 어디까지 복구해야 하는지 명확하지 않아 임대인과의 갈등으로 이어지는 경우도 많습니다. 2025년 현재, 전세 계약 종료 후 원상복구 범위에 대한 정확한 이해는 원활한 이사와 보증금 반환을 위해 필수적입니다.

원상복구란 무엇인가요?

 

원상복구란, 임차인이 임대차 기간 동안 변경하거나 훼손한 부분을 임대인이 제공한 원래 상태로 되돌려놓는 것을 의미합니다. 그러나 모든 것을 처음 상태로 복구해야 하는 것은 아닙니다. 생활하면서 발생한 정상적인 마모(통상 손해)와 임차인의 고의 또는 과실로 인한 훼손(특별 손해)을 구분해야 합니다.

이러한 구분은 전세 원상복구 분쟁의 핵심 포인트입니다.

세입자가 책임져야 하는 원상복구 범위

 

• 벽지나 장판을 임의로 교체한 경우
  임대인의 동의 없이 벽지나 장판을 교체했다면, 원상복구가 요구될 수 있습니다.
• 못 자국, 칼집 등 벽면 손상
  액자나 TV 설치로 인한 큰 구멍이나 스크래치는 임차인의 책임입니다.
• 타일 파손, 창문 깨짐, 문짝 손상 등
  고의나 부주의로 인한 물리적 파손은 복구 후 인도해야 합니다.
• 페인트칠, 구조 변경
  공간의 구조를 바꾸거나 색상을 변경한 경우 역시 원상복구 대상입니다.

세입자가 책임지지 않아도 되는 항목

 

• 가구 배치로 인한 장판 눌림 자국
• 햇빛으로 인한 벽지 변색
• 가전 사용으로 인한 콘센트 주변 변색
• 배관 노후로 인한 미세 누수

 

이러한 항목은 통상적인 사용에 따른 노화로, 법적으로 임차인의 책임이 아니며 임대인이 부담해야 합니다.

임대인과 분쟁을 피하려면?

 

• 입주 전 사진 촬영
  입주 시 집 상태를 사진으로 남겨두면 종료 시 ‘원래 상태’를 입증하는 데 유리합니다.
• 수리나 변경 전에는 반드시 서면 동의
  벽지를 바꾸거나 전등을 교체할 때, 임대인의 허락을 받았다면 복구 의무가 사라질 수 있습니다.
• 퇴거 전 충분한 커뮤니케이션
  계약 종료 1개월 전부터는 임대인과 미리 대화를 나누고, 복구 범위에 대해 조율하는 것이 좋습니다.

원상복구 관련 법적 기준은?

 

주택임대차보호법은 원상복구에 대해 구체적으로 명시하고 있진 않지만, 민법 제390조(채무불이행) 및 제750조(불법행위)에 따라 임차인의 과실로 인한 손해는 복구 책임이 있습니다. 또한 대법원 판례에 따르면, 통상 손해는 임대인이, 특별 손해는 임차인이 부담해야 한다는 원칙이 일반적입니다.

마무리하며

 

전세 계약 종료 후 원상복구는 무조건 "처음 상태로"라는 의미가 아닙니다. 상식적인 수준의 손상은 감안되며, 고의성 있는 훼손만 복구 대상이 되는 것이 원칙입니다. 중요한 것은 임대인과의 소통과 기록입니다.

혹시라도 전세 보증금 반환 문제로 이어질 수 있는 상황이라면, 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다.