🏠 전월세 확정일자란? 보증금 지키는 가장 확실한 방법

"전입신고만 하면 되는 줄 알았는데, 보증금을 못 돌려받을 수도 있다?"

전월세 계약에서 가장 중요한 것은 보증금을 어떻게 보호하느냐입니다.
그 핵심은 바로 ‘확정일자’입니다.
많은 사람들이 놓치고 있는 이 제도는
보증금을 지킬 수 있는 유일한 법적 수단이 될 수 있습니다.

🔍 확정일자란 무엇인가요? 

최근 전세 사기, 월세 보증금 미반환 사건이 증가하면서
보증금 보호에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
하지만 여전히 많은 임차인이 확정일자의 중요성을 잘 모르고,
전입신고만 하면 충분하다고 오해하고 있습니다.

임대차 계약서 작성과 이사까지 모두 마쳤음에도 불구하고,
확정일자를 받지 않은 경우 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하고 있습니다.

 

 

확정일자 제도의 필요성을 인식하지 못했거나,
주변에서 “굳이 받지 않아도 된다”는 잘못된 정보를 듣고
아무 조치 없이 거주하다가,
해당 주택이 경매로 넘어가는 상황에서
보증금을 회수하지 못하는 사례가 계속해서 보고되고 있는데요,

이는 세입자가 사전에 확정일자 제도를 인지하지 못한 데서 비롯된 피해로,
전월세 보증금 보호를 위해 반드시 짚고 넘어가야 할 핵심 사안입니다.

 

 

실제로 많은 피해자들이
‘확정일자를 몰라서’ 또는
‘받을 필요 없다고 들어서’ 아무 조치 없이 거주하다가
집이 경매로 넘어가고 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 겪고 있습니다.

✅ 확정일자가 중요한 이유 4가지 

• 보증금 반환 우선순위 확보: 집이 경매에 넘어가도 확정일자 + 전입신고를 해둔 임차인이 우선변제권 확보
• 주택임대차보호법 적용: 일정 금액 이하의 보증금은 대항력과 함께 보호
• 기타 채권보다 우선: 근저당, 가압류보다 앞서 보증금 보호 가능
• 소송 시 증거로 활용: 계약 시점을 입증하는 유력한 법적 근거

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🛠️ 확정일자 받는 방법 

방  법	장  소	준 비 물
방문 신청	주민센터	임대차 계약서 원본, 신분증
전자확정일자	인터넷등기소 (www.iros.go.kr)	공동인증서, 계약서 PDF
법원 방문	지방법원 등기과	계약서 원본, 수수료 약 600원

 

⚠️ 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없습니다.
두 가지는 반드시 함께 진행해야 보증금 보호가 완성됩니다.

확정일자 + 전입신고 = 보증금 보호 공식

항  목	의  미	보 증 금  보호  효과
전입신고	주민등록상 주소 등록	대항력 발생
확정일자	계약일 증명	우선변제권 확보

 

🎯 지금 바로 확인하세요 

• ✅ 지금 계약서를 확인해 확정일자 도장이 있는지 체크
• ✅ 없다면 가까운 주민센터 또는 인터넷등기소에서 즉시 신청
• ✅ 전입신고 여부도 함께 확인

👉 소중한 보증금, 600원짜리 도장 하나가 지켜줄 수 있습니다.

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